Même si vous n’avez pas de visa permanent, il vous sera possible en tant que non Japonais, d’acheter un bien immobilier au Japon – maison, appartement, terrain,… Le chemin n’est toutefois pas simple jusqu’à la signature de l’acte de vente ! Mieux vaut parler la langue, se faire accompagner par quelqu’un (ami, collègue,…) qui pourra vous aider dans ces démarches ou trouver une agence immobilière qui puisse échanger avec vous en anglais. Contrairement à la France, l’achat d’un bien immobilier, maison notamment, n’est pas un placement sur le long terme car au bout de 20 à 30 ans en général les maisons sont rasées pour faire place à du neuf… Le terrain vaut donc plus que le coût de la maison.
Etape 1 Faire financer votre achat immobilier au Japon
Il n’est pas toujours facile d’obtenir un prêt bancaire juutaku loan – 住宅ローン en tant que non Japonais. Le processus peut être long et fastidieux.
Le montage de votre dossier prendra en compte bien évidemment votre salaire, éventuellement les bonus annuels versés par votre employeur, votre parcours professionnel (profession, ancienneté qui est importante pour avoir de bonnes modalités de financement), ainsi que votre statut (type de visa, dans l’idéal visa permanent ou de travail qui ont une durée plus longue). Appuyez-vous sur l’agence immobilière que vous aurez retenu, si vous ne parlez pas bien japonais pour vous accompagner dans les démarches d’achat. Les taux d’intérêt varient selon la conjoncture économique mais essayez de négocier un taux en dessous d’1 %.
Le prêt peut s’échelonner jusqu’à 50 ans : on est bien loin des 25 ans maximum proposés en France 😉 Toutefois, mieux vaut rester sur des durées de remboursement de 20 ans maximum pour les mêmes raisons qu’en France. Il pourra vous être demandé un acompte aux alentours de 10 % du montant du bien que vous prévoyez d’acheter.
Il existe des banques régionales, des banques nationales telles que Mizuho ou des succursales de banques internationales (HSBC etc). Il ne faut pas en revanche conclure un prêt en euros car le taux de change n’est pas avantageux et les intérêts ne seront pas déductibles des impôts. Comme en tout, faites-jouer la concurrence et démarchez plusieurs établissements.
L’agence immobilière Suumo propose un simulateur en ligne de remboursement de crédit qui peut déjà vous donner un idée de votre capacité de remboursement.
Etape 2 Trouver un bien immobilier au Japon
Plusieurs possibilités de biens s’offrent à vous, un peu comme en France en fait, pour acheter un bien immobilier au Japon :
– un terrain pour faire construire par vous-même : il vaut mieux privilégier les terrains nus sans bâtiment (akiya) à faire démolir dont les frais peuvent s’élever à quelques centaines de milliers de yens. Cette démolition est parfois obligatoire pour que la vente puisse être validée. Parfois si l’akiya n’est pas trop dégradée, vous pourrez contacter une agence spécialisée dans la rénovation.
– une maison ancienne ou déjà construite.
– une maison construite pour vous (Build to order) : il s’agit d’une maison personnalisée construite pour vous par une agence spécialisée. La durée n’excède pas six mois de construction en général ! Attention aux options qui ajoutées au prix initial peuvent vite faire flamber le coût de départ. La plupart des maisons sont en bois et de ce fait vieillissent mal si elles ne sont pas bien entretenues.
Si vous allez visiter des maisons déjà existantes, vous découvrirez le système de description des biens LDK.
Les pièces sont désignées par la première lettre du mot dans les annonces : L pour living room, D pour living room, K pour kitchen, ensuite R pour room et S pour storage (dressing, placard, rangement). Le nombre qui se situe avant LDK correspond au nombre de chambres que propose la maison ou l’appartement.
Quelques agences immobilières
Les transactions entre particuliers sont assez rares au Japon. Voici quelques adresses de sites Internet d’agences immobilières pour vous faire une idée des tarifs actuels, très variables évidemment selon les régions et le standing recherché. Si vous ne parlez pas japonais, il est essentiel de trouver une agence immobilière qui puisse vous accompagner en anglais dans l’ensemble des démarches. Sachez également que comme pour l’ensemble des démarches à effectuer au Japon, se faire accompagner par un japonais ou quelqu’un le parlant peut être utile.
Il faut être vigilant et demander aux agences immobilières les points suivants :
– le quartier, les alentours : le Japon évolue et le paysage aussi, demandez si il y a des projets de construction autour de votre bien pour ne pas avoir de mauvaises surprises ;
– le coût des frais d’agence qui viennent s’ajouter au coût du bien (environ 3% à 5 % qui peuvent être négociés) ;
– que le coût du terrain soit bien compris dans le tarif demandé par l’agence car il représente la grande partie du coût global ;
– le respect des normes anti sismiques, le risque de tsunami et la présence d’amiantes dans les constructions les plus anciennes sont également à vérifier de façon très précise ;
N’hésitez-pas à négocier le prix du bien en règle générale et d’autant plus si vous constatez des défauts sur la maison, l’appartement…
Vous ne parlez pas encore japonais… ? Vous ne savez pas où vous installer ou où acheter un bien immobilier au Japon ? Découvrez ces portraits de francophones installés au Japon, ils nous parlent des préfectures qu’ils ont choisies pour vivre.
Vous êtes prêts à acheter ? Quelques informations à retenir avant d’acheter un bien immobilier au Japon
Il vous faudra d’abord estimer votre capacité de remboursement en contactant plusieurs banques pour faire jouer la concurrence comme partout ailleurs. Quand vous avez ensuite une idée du montant d’acquisition possible, contactez une agence immobilière qui vous accompagnera dans la sélection du bien de vos rêves ! Une fois votre choix fait et le prêt accordé, la banque réalise le virement à l’agence du montant total de cet achat et vos remboursements débutent.
Le choix d’une agence immobilière parlant l’anglais – si vous ne parlez vous-même le japonais – vous facilitera singulièrement la tâche car la procédure d’achat est différente de celle adoptée en France. Il vous sera par exemple demander votre inkan shomei (tampon de signature officialisé par la Mairie de votre domicile). N’hésitez-pas à anticiper cette étape si vous n’en avez pas encore un.
En bonus : les maisons et terrains gratuits (ou presque) OU la vie à la campagne / montagne
Non vous ne rêvez pas ! Ces deux sites référencent des biens gratuits, maisons et terrains répartis un peu partout au Japon, dans des zones en voie de désertification rurale. Le coût de la taxe foncière étant beaucoup plus important pour un terrain nu qu’un terrain déjà construit, on assiste au développement des maisons abandonnées par des japonais qui partent travailler en ville et laissent à l’abandon leur bien.
Vu par exemple sur le site Zero estate, une maison de 1989, d’une surface de 95m² sur deux étages, bois et toit en tuile, un peu au sud de Naruto : des taxes seront dues par exemple ici valeur estimée de l’impôt foncier : 2 152 591 JPY (terrain) 2 483 079 JPY (bâtiment), montant annuel de la taxe foncière : 39 700 JPY.
Les sites sont en japonais, en utilisant le site de traduction Deepl vous devriez pouvoir accéder aux informations que vous recherchez si vous ne parlez pas encore japonais :
https://ieichiba.com/
https://www.akiya-athome.jp/
Le mieux est évidemment de se rendre sur place et de discuter avec les habitants du coin pour dénicher d’autres maisons…
Attention toutefois aux bonnes affaires en apparence qui une fois les travaux terminés reviennent à un montant finalement peu intéressant par rapport à une construction neuve, sans le même charme peut-être j’en conviens…
Après votre achat immobilier
Sachez que après avoir acheté votre bien immobilier au Japon :
– vous aurez comme en France des taxes à payer, l’équivalent des taxes d’urbanisme et foncière qui dépendent de la région dans laquelle vous vivez et du type de bien que vous possédez.
– pour le règlement de vos factures, raccordement etc n’hésitez-pas à consulter l’article Payer ses factures au Japon.
– vous devez enregistrer votre terrain à la mairie dont vous dépendez après l’achat, mais l’agence immobilière que vous aurez retenue encore une fois pourra vous accompagner sur les formalités.
– dans le cas où vous ne seriez pas résident du Japon, certaines agences peuvent se charger pour vous des formalités fiscales à accomplir chaque année (taxes foncières, taxes locales), par exemple si vous louez votre bien.
Bon courage dans vos démarches pour acheter un bien immobilier au Japon et n’hésitez-pas à commenter si vous avez d’autres questions, à très vite !
Merci pour cet article. C’est fou d’apprendre qu’on peut trouver des biens gratuits dans les campagnes japonaises désertées !
Ca donne envie de partir vivre au Japon 😉
J’aime tellement ce pays ! Merci pr tes précieux conseils sur l’achat d’un bien immobilier !